空き家を売りたい！現状のままと更地にして売るメリットを比較

空き家は所有しているだけでコストがかかるため、早めに売却することがおすすめです。
しかし、いざ売却するとなると、現状のままか、もしくは更地にするかで悩む方は多くいらっしゃいます。
そこで今回は、空き家を現状のまま売る方法と、更地にしてから売る方法のメリットとデメリット、売却時にかかる費用について解説します。
野洲、守山、近江八幡エリアにお住まいで、空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を解体せずに売りたい場合、中古住宅として売るか、古家付き土地として売るかを決める必要があります。
中古住宅は知っていても「古家付き土地ってなに？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
古家付き土地とは、経済的な価値がほぼない住宅が建っている土地のことをいいます。
築年数が経過して劣化が進んだ空き家は、そのまま住むことが困難です。
そこで建物の価値はないものとみなし、土地の価格のみで売りたい場合に「古家付き土地」として販売します。
築20年を経過している建物は、古家付き土地として売りに出すことが多いですが、どちらの方法で売り出すかについて明確な決まりはありません。
建物の劣化状態などにより家の価値は異なるため、現状を優先したうえで判断する必要があります。
どちらの方法で売り出すか迷う場合は、不動産会社と相談しながら決めると良いでしょう。

空き家を現状のまま売る際のメリット

古家付き土地にしろ中古住宅にしろ、空き家を現状のまま売り出すことには変わりありません。
空き家を現状のまま売り出すメリットは、なんといっても解体費用がかからないことです。
建物の解体には数百万円と高額な費用がかかります。
現状のまま売りに出せば、解体するかどうかは買主に任せることになるため、売主は解体費用を負担する必要がありません。
また、最近では古い家を購入して自分好みにリノベーションしたいと考える方が増えています。
建物がある状態で販売すれば、こうした方からも検討対象に入れてもらえる可能性があります。
さらに、現状のままであれば「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が安いまま売却活動を進められる点もメリットです。
「固定資産税が課される前に早く売りたい」と焦ることなく、売却活動ができるでしょう。

空き家を現状のまま売る場合のデメリット

空き家を現状のまま売りに出すデメリットは、建物の管理が必要になる点です。
人が住んでいない空き家は劣化スピードが早く、管理を怠ると倒壊や建築材の落下など、重大な事故につながる恐れがあります。
近隣住民に迷惑をかけないためにも、定期的な管理は必要不可欠です。
また古家付き土地として売却するケースでは、売却価格が低くなりやすいというデメリットがあります。
劣化が激しい家は解体が必要と判断されるため、価格がそこまで変わらないのであれば、更地のほうが魅力的にうつるでしょう。
古家付き土地として売却するのであれば、解体費用を考慮したうえで売却価格を設定する必要があります。

空き家を解体して更地の状態で売りたい場合

空き家を解体して売りたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
解体が始まると後戻りはできないため、解体をするかどうかは慎重に検討しなければなりません。
後悔しないためにも、空き家を解体して売却する場合のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

空き家を解体して更地の状態で売るメリット

更地は売却しやすいことがメリットです。
土地を購入したあとに解体する手間や費用がかからず、すぐに着工できるため、更地を購入したいと考える方は少なくありません。
一般的には、現状のまま売却するよりも更地にしたほうが売れやすいといわれています。
また、更地にすると空き家の管理が不要になる点もメリットの1つです。
空き家を維持する場合、定期的に現地を訪れ、掃除や見回りをおこなう必要があります。
更地にしてしまえば、こうした手間や時間がかかりません。
空き家が遠方にある方や管理が難しい方にとっては、大きなメリットといえるでしょう。

空き家を解体して更地の状態で売るデメリット

空き家のある土地を更地にして売却する場合、解体費用を準備しなければなりません。
解体費用は建物の構造や広さなどによって異なりますが、100万円以上はかかると考えておきましょう。
さらに、更地にすると建物が建っている状態に比べて固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。
住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されており、200㎡までの部分は固定資産税が1/6、200㎡を超える部分は固定資産税が1/3に軽減されています。
更地にすると建物がなくなってしまうため、この特例は利用できません。
売却活動が長引くほど、固定資産税の負担が重くなってしまいます。

空き家を売りたい！売却時にかかる費用や税金について

不動産は、購入時だけでなく売却時にも税金がかかります。
空き家を売りたいと思ったら、事前にどのような費用が発生するのかを把握しておくことがおすすめです。
空き家を売却する際に必要な費用は、おもに以下の4つです。

• 相続登記費用
• 譲渡所得税
• 解体費用
• 仲介手数料

それぞれの費用について順番に確認していきましょう。

相続登記費用

相続登記とは、相続した家の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
不動産の売却は基本的に名義人しかおこなえないため、相続登記を済ませたうえで売却する必要があります。
相続登記に必要な費用は以下のとおりです。

• 書類取得費：5,000円～2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への依頼料：5～8万円

譲渡所得税

空き家を売却して譲渡所得（売却益）が発生した場合、譲渡所得税と呼ばれる住民税や所得税といった税金がかかります。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費（建物の購入時に要した費用）と譲渡費（建物の売却時に要した費用）を差し引いた金額のことです。
算出した譲渡所得に税率をかけると、譲渡所得税額が割り出せます。
税率は空き家の所有期間によって異なり、所有期間が5年以上の場合は20.315％、5年未満の場合は39.63%です。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。
成功報酬のようなものなので、売買が成立したあとに発生します。
仲介手数料は法律で上限が定められており、売却額に一定の割合をかけることで算出できます。

• 200万円以下の部分：売却価格×5％＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却価格×4％＋消費税
• 400万円超の部分：売却価格×3％＋消費税

解体費用

更地にしてから売却する場合には、上記の費用にくわえて解体費用も発生します。
一般的な木造住宅の場合、1坪あたり3～4万円ほどが相場です。
鉄骨造では1坪あたり4～6万円、鉄筋コンクリート造（または鉄骨鉄筋コンクリート造）では1坪あたり6～8万円ほどと、建物が頑丈になればなるほど解体費用も高くなります。
そのほかにも、建物の面積や階数などさまざまな要因で解体費用は変動するため、まずは解体業者に見積もりを依頼しましょう。

まとめ

空き家を現状のまま売るか、更地にしてから売るかは、建物の状態や自身の状況にあわせて判断することが大切です。
判断に迷う場合には、不動産会社に相談したうえで決めると良いでしょう。
私たち「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」は、野洲、守山、近江八幡を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
空き家を現状のまま売るか更地にして売るかでお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。