不動産売却でかかる所得税とは？そのほかの税金や確定申告の必要性を解説

不動産売却では「いくらで売却できるか？」ということに着目しがちですが、費用や税金がかかることを忘れてはいけません。
弊社「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」にも、売却時にかかる税金について、お問い合わせをいただくことがあります。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金のひとつ、所得税について解説します。
野洲市や守山市、近江八幡市エリアで、不動産売却をご検討中の方の参考になれば幸いです。

不動産売却で課せられる譲渡所得税とは？

まずは、不動産売却で課せられる譲渡所得税について見ていきましょう。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産売却で利益が出た際にかかる税金です。
国税である所得税と、地方税である住民税を総称したものを呼び、正式な名称はありません。
不動産売却で得た利益は、個人の所得とみなされます。
そのため、給与所得や事業所得のある方と同じように、所得税・住民税を支払う必要があるのです。
また、2037年までは東日本大震災の復興を目的とする、復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、下記の計算方法で算出します。
（売却金額－取得費用－譲渡費用－特別控除）×税率
売却金額とは、不動産売却で得た収入のことです。
取得費用は、売却した土地や建物を購入したときにかかった費用で、下記のものが挙げられます。

• 物件の建築費用や購入費用
• 仲介手数料
• 税金
• 設備費用など

不動産の購入には、売却する際と同様さまざまな費用がかかります。
仲介手数料や税金も取得費用として計上できるので、領収書はしっかり保管しておきましょう。
また、譲渡費用とは不動産売却でかかった費用です。

• 仲介手数料
• 更地にして売却した場合は解体費用
• 測量費用など

土地や建物を売却するためにかかった費用が、譲渡費用に該当します。

特別控除とは？

譲渡所得税の算出では、特別控除を差し引くことができます。
代表的なのが、マイホームを売却すると利用できる3,000万円の特別控除です。
所有期間に関係なく利用できますが、前年や前々年に同じ控除を利用していないことや、買い替え先の住宅ローン控除を利用できないなどの条件があります。
また、所有期間が10年以上のマイホームを売却する際、条件を満たせば、長期譲渡所得の税率が14.21％まで下がります。
この軽減税率はマイホームの特別控除と併用できるので、大きな節税効果が期待できるでしょう。

所有期間によって税率が異なる

譲渡所得税における税率は、下記のとおり所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税率30.63％・住民税率9％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315％（所得税率15.315％・住民税率5％）

所有期間は、不動産売却をした年の1月1日が基準です。
2015年5月1日に購入し、2020年5月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年のため、短期譲渡所得の税率が適用されます。
所有期間が5年以下か5年超えかで税率が大きく変わるので、売却するタイミングにも留意しておくと良いでしょう。

不動産売却でかかる所得税以外の税金

続いて、不動産売却でかかる所得税以外の税金をご紹介します。

所得税以外の税金1：印紙税

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り、消印によって納税します。
金額は売買金額によって異なり、売買金額が高いほど印紙税も高くなります。
売買金額に応じた印紙税は下記のとおりです。

• 売買金額500万円超え1,000万円以下：本則税額1万円・軽減税額5,000円
• 売買金額1,000万円超え5,000万円以下：本則税額2万円・軽減税額1万円
• 売買金額5,000万円超え1億円以下：本則税額6万円・軽減税額3万円

収入印紙を貼らなかったり消印をしなかったりすると、納税していないとみなされ、過怠税が課税されることがあります。
また、令和6年3月31日までは、軽減税額が適用されます。

所得税以外の税金2：登録税

登録税も、不動産売却でかかる所得税以外の税金で、登録免許税とも呼ばれます。
登録税に関わる費用は、下記の2種類です。

• 住宅ローンが残る不動産の抵当権を抹消するための登記費用
• 土地や建物の所有権を移転するための登記費用

抵当権を抹消するための登記には、ひとつの不動産に対して1,000円かかります。
土地と建物は別々の不動産と考えるため、マイホームを土地付きで売却する際は2,000円が必要です。
ただし、抵当権を抹消するための登記は手続きが複雑であるため、一般的には司法書士に依頼（報酬は5,000～2万円が相場）します。
土地の所有権を移転する際の登録税は、固定資産評価額×2％（軽減税率1.5％）です。
建物の場合も2％で、軽減税率は0.3％となります。

所得税以外の税金3：消費税

不動産売却でかかる所得税以外の税金として、消費税も挙げられます。
消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料にかかる税金です。
仲介手数料は仲介した際に発生するので、買取で売却した場合はかかりません。

不動産売却をおこなったら確定申告は必要？

確定申告とは、毎年1月1日～12月31日までに生じた所得を確定し、税務署に申告することです。
不動産売却で利益を得た場合は、原則確定申告をしなければなりません。
ただし、譲渡所得金額や特別控除の有無によって不要な場合もあります。
確定申告の時期は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日～3月15日となるので、忘れないようにしましょう。

必要な場合と不要な場合

先述のとおり、売却によって利益が出た際は確定申告が必要です。
売却金額から取得費用や譲渡費用などを差し引いたあと、税率をかけ、収支がプラスになった場合は所得税を支払う必要があります。
収支がマイナスもしくはプラスマイナスゼロになれば、確定申告は不要です。

確定申告のやり方

確定申告は、ご自身でおこなう方法と、専門家（税理士）に依頼する方法があります。
ご自身で所得税の確定申告をおこなう場合、インターネットで申告書を提出できるe-Taxの利用か、申告書を作成・印刷して郵送すれば手続きできます。
税務署でも確定申告ができるので、ご自身に合った方法を選んでください。
専門家（税理士）に依頼する場合、確定申告を正確かつスピーディーにおこなえるのがメリットです。
費用がかかりますが、節税や税制の仕組みを教えてもらえることもあります。

確定申告に必要な書類

不動産売却にともなう確定申告には、下記の書類が必要です。

• 確定申告書B
• 分離課税の申告書
• 不動産売却や特例に関する書類
• 譲渡所得の内訳書

確定申告書Bとは、給与所得や事業所得などの総合課税を申告するための書類です。
不動産売却で得た利益は、給与所得や事業所得とわけて計算される「分離課税」となるので、分離課税の申告書も必要となります。
また、先にもご紹介した3,000万円の特別控除や軽減税率を適用する場合は、戸籍の附票の写しなど、特例に関する書類を準備しましょう。
譲渡所得の内訳書とは、売却する不動産の所在地や面積などを記入する書類です。
不動産売却や特例に関する書類は弊社もしくは法務局、そのほかの書類は税務署や国税庁の公式サイトで入手できます。

まとめ

不動産売却でかかる税金の種類や確定申告の必要性を解説しました。
不動産売却では、利益に課せられる譲渡所得税はもちろん、所得税以外の費用についても理解を深めておくことが大切です。
野洲市や守山市、近江八幡市エリアで、不動産売却をご検討中の方は、弊社「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」までお気軽にお問い合わせください。