リースバックとは？自宅売却後も住み続けられる仕組みとメリット・デメリット

リースバックとは自宅を売却して現金化し、売却後は賃貸物件として借りて住み続けることができるサービスです。
住み慣れた自宅を離れることなく、まとまった資金を手に入れられるとあって、現在注目されている不動産を活用した資金調達方法です。
そこで今回は、野洲・守山・近江八幡エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、リースバックの仕組みとメリット・デメリットについて解説します。
また、同じく不動産活用方法であるリバースモーゲージとの違いも確認しておきましょう。

リースバックとは？自宅売却後も住み続けられる仕組みを知ろう

売却後も住み続けられると注目を集めるリースバックですが、どのような仕組みになっているのでしょうか。
ここでは、リースバックの仕組みと、どのような方にリースバックが向いているのかをご紹介します。

リースバックの仕組みとは

リースバックは今住んでいる家を売却し、売却後は買主と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながらその家を賃貸住宅として住み続けられるという仕組みになっています。
売却代金は一括で受け取ることができ、その資金の使い道は自由です。
また、契約によっては、一定の条件のもと売却した家を買い戻すことも可能です。

リースバックがおすすめの方とは

リースバックは、次のような方におすすめです。

• 住宅ローンの返済が苦しい方
• 老後資金を確保したい方
• 相続資産を整理したい方
• お金は必要だが今の家に住み続けたい方

リースバックにより家を売却して得た資金の使途に制限はないため、住宅ローンやその他借り入れ金の返済に充てることも可能です。
また、定年退職後、年金だけでは生活が不安という方は、老後資金を確保するためにリースバックを利用すると良いでしょう。
リバースモーゲージでは条件が合わない、急な病気で医療費が必要だ、といった高齢の方の利用も多くあります。
リースバックを利用して相続資産である不動産を現金化しておけば、相続トラブルを未然に防ぐためにも効果的です。
そして、お金は必要だが今の家に住み続けたいという方にとっては、今の家から離れることなく事業資金や子どもの教育資金などにまとまった資金を調達できるため、リースバックがおすすめです。

リースバックのメリットとは？デメリットも押さえておこう

リースバックを利用する際はあとからトラブルにならないためにも、メリットだけでなく注意すべきデメリットもしっかりと把握して慎重に検討することが大切です。
ここでは、リースバックのメリットとデメリットをご説明します。

リースバックのメリットとは

売却後も住み続けられる
リースバックの最大のメリットは、売却後もその家に住み続けられることです。
通常の不動産売却の場合、所有権の移転に伴い家を買主に引き渡す必要があるため、新居の手配や引っ越しに手間も費用もかかります。
しかしリースバックでは、売却した家をそのまま賃貸物件として借りることができるので、新居にかかる手間も費用も発生しません。
また、引っ越しに伴う子どもの転校や環境の変化を避けられるうえ、ご近所の目が気になるということもありません。
固定資産税などの維持費が不要
不動産を所有していると、固定資産税や都市開発税といった税金や、建物の修繕費、火災保険料といった費用負担が発生します。
しかしリースバックにより家を売却することで所有権は買主へ移るため、これらの負担から解放されます。
代わりに家賃を支払うことになりますが、基本的に毎月一定額のみの支払いとなるので、ライフプランが立てやすくなるでしょう。
将来的に買い戻せる可能性がある
リースバックの契約時に「買い戻し特約」をつけることができれば、将来的に売却した家を買い戻せる可能性があります。
リースバックを利用して資金調達をしつつも、可能であれば買い戻したいと考える方には大きなメリットといえます。

リースバックのデメリットとは

売却価格が市場相場より安くなりがち
リースバックでは、家の売却価格が市場相場よりも安くなる傾向にあります。
これは、売却物件を投資用不動産として査定し、利回り重視で考えるためです。
家賃が周辺相場より高くなりがち
リースバックの家賃の決め方は一般的な賃貸物件とは大きく異なり、多くの場合、年間の家賃が売却価格の7～13％程度で設定されます。
売却価格が高くなるほど家賃も高くなるため、周辺地域の家賃相場よりも高くなる可能性があります。
賃貸借期間は無期限ではない
リースバックのデメリットとして、売却した家に無期限で住み続けられるわけではない点が挙げられます。
リースバックの賃貸借契約では「定期借家契約」で結ばれるケースが大半です。
定められた契約期間の満了後に再契約も可能ですが、再契約が保証されているわけではないことを理解しておく必要があります。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバック以外に不動産を活用した資金調達方法としてリバースモーゲージがあります。
リースバックを検討するうえで、リバースモーゲージがどのようなものであるかを知っておく必要があるでしょう。
ここでは、リバースモーゲージの仕組みとは、またリースバックとの違いについて解説します。

リバースモーゲージの仕組みとは

リバースモーゲージは、不動産を担保として金融機関から融資を受ける仕組みとなっています。
リバースモーゲージは高齢者を対象としたサービスで、リバースモーゲージを利用することで自宅に住みながら老後の生活資金などを借りることが可能です。
毎月の支払いは利息のみで、契約者の死亡時に担保となっている自宅を売却することで返済します。

リースバックとの違いとは

リバースモーゲージは、以下の点でリースバックと異なります。

• 資金の使い道に制限がある
• 所有権が移転するタイミング
• 不動産価値や金利の変動によるリスクがある

まず、リースバックとは異なり、リバースモーゲージを利用して得た資金には使途に制限があります。
リバースモーゲージにより得た資金はあくまでも借り入れ金なので投資や事業資金などには利用できず、生活費やリフォーム費用など銀行の認めた使途に限られます。
次に異なる点として、所有権が転移するタイミングが挙げられます。
リースバックでは不動産の売却時に所有権が移りますが、リバースモーゲージでは契約終了時まで所有権は持ち続けることになります。
また、リースバックとは異なりリバースモーゲージには不動産価値や金利の変動によるリスクがあるため注意が必要です。
リバースモーゲージでは不動産を担保として融資を受けるため、担保評価額によって借り入れ額が設定されます。
契約の途中で不動産価値の大きな下落で担保評価額の見直しがあったり、金利が上昇したりといったことが原因で借り入れ額が担保評価額を超えてしまうというリスクがあります。
このような場合には融資が打ち切られるケースもあるため注意しましょう。
リースバックとリバースモーゲージ、どちらにも共通していえることですが、利用する際にはメリットだけでなくデメリットもきちんと理解したうえで慎重に検討することが大切です。

まとめ

リースバックは不動産を活用した資金調達方法で、急にまとまった現金が必要になったとき、住宅ローンの返済が苦しいときなどの打開策にもなります。
老後の資金が不安だという方は、リバースモーゲージと比較しながらご自身に合った方法を選択しましょう。
私たち「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」は、野洲・守山・近江八幡エリアで不動産売却のサポートをしています。
不動産活用方法や住宅ローンの返済などでお悩みの方も、ぜひ弊社へご相談ください。