住宅ローンが返済不可能となる前にやるべき対処法とは？競売と任意売却の違い

住宅ローンの返済は30年、35年と長期に渡ることが一般的です。
その返済期間中に、契約当初には想定していない事態が起き、住宅ローンの返済が苦しくなる状況に陥るかもしれません。
そのようなときには、完全に返済不可能となる前に対処することが重要です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可能となる前にやるべき対処法をご紹介します。
競売までの流れと、任意売却についても理解しておきましょう。
野洲・守山・近江八幡エリアで不動産をお持ちの方も、参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可能となる前にやるべき対処法とは

住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたものの、会社の倒産やリストラなどで転職をしたり、病気や怪我などで入院したり、離婚をしたりといった理由で世帯収入に変化があると、家計が困窮する可能性があります。
そのような状況で住宅ローンの返済が苦しくなった場合、どのような対処法があるのでしょうか。
住宅ローンの返済が滞ると、最悪の場合は家を競売にかけられ、強制的に立ち退かなくてはならなくなります。
そのため、完全に返済不可能となる前に対処することをおすすめします。

返済不可能となる前にやるべき4つの対処法

住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、すぐにでも以下の対処法をおこないましょう。

• 返済条件の変更を相談する
• 借り換えを検討する
• 保険適用を確認する
• 家を売却する

それぞれ解説していきます。
返済条件の変更を相談する
まず、借り入れをしている銀行などの金融機関へ返済条件の変更を相談するという対処法です。
一定期間の返済猶予や返済期間の延長などができれば、月々の返済額を軽減できる可能性があります。
返済条件の変更は滞納ではないため、基本的には金融機関に対して納得のいく理由をきちんと説明することで了承してもらえます。
また、同時に家計の見直しをおこない、無駄な出費がないかなどの確認をおこないましょう。
借り換えを検討する
2つ目は、現在の住宅ローンの金利が高い場合に、もっと金利の低い金融機関に借り換えをするという対処法です。
今よりも金利を下げることができれば、月々の返済額を軽減することが可能です。
ただし、借り換えには数十万円の諸費用がかかるため、すべての方にメリットがあるとはいえません。
新しい金融機関での審査や手続きに時間がかかる点にも注意しながら、慎重に検討する必要があります。
保険適用を確認する
3つ目の対処法は、団体信用生命保険の保険適用ができるかどうかの確認です。
団体信用生命保険は、通常住宅ローンを借りる際に加入し、基本的には債務者ご本人が死亡した場合に残債が支払われる保険です。
しかし、条件によっては疾病による療養時に保険金がおりるケースがあります。
保障される病気の種類や金額は保険内容により異なりますが、家計困窮の理由が急病の場合には保険会社へ確認してみると良いでしょう。
家を売却する
返済条件の変更や借り換えを検討しても返済の目途が立たないといった場合には、4つ目の対処法として家の売却を検討したほうが良いかもしれません。
家の売却を検討する際には、まず不動産会社へ査定を依頼して家の売却価格を知ることから始めます。
もし家の売却価格が住宅ローンの残債より高いなら、家を売却することが家計の立て直しにつながる可能性があります。

住宅ローンが返済不可能となってから競売に至るまでの流れ

万が一、住宅ローンを滞納してしまったらどうなるのでしょうか。
ここでは、住宅ローンが返済不可能になってから、家を競売にかけられるまでの流れを解説します。

競売までの流れ

住宅ローンを3か月滞納すると……
住宅ローンが返済不可となり、3か月程度滞納してしまうと金融機関から債務者へ督促状が届きます。
督促状には、期日までに未納金額と延滞損害金の支払いをするようにといった内容が書かれています。
住宅ローンは1度でも滞納すると優遇金利が適用されなくなったり、遅延損害金が発生したりといったリスクが生じるため早急に対応しましょう。
住宅ローンを6か月以上滞納すると…
住宅ローンの滞納を6か月以上続けてしまうと、金融機関から保証会社へ住宅ローンの一括支払いが請求されます。
保証会社から金融機関へ残りのローンが返済されると、保証会社から債務者へローンと遅延損害金の一括支払いが求められます。
この時点でもし一括支払いができなければ、家を競売にかけられてしまうのです。

競売とは

競売とは、所有者の意思に関係なく家を裁判所が強制売却することです。
売却により得られるお金は全額が税金や債務者へ支払われるため、所有者の手元には残りません。
また、競売になったからといって借金が帳消しになるわけではないので注意が必要です。
家の売却代金により返済しきれなかった分は借金として残ってしまいます。
競売の場合は通常の売却よりも4～5割安い価格で取引されることが一般的なので、家を失うだけでなく多額の借金に悩まされるケースが多くあります。

住宅ローンが返済不可能となる前に任意売却をするメリットとは

競売を避けるためには、住宅ローンが返済不可能となる前に何らかの対処をおこなうことがとても大切です。
では、すでに住宅ローンを延滞していて、残債や遅延損害金を支払う目処が立たないという場合にはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは、住宅ローンが返済不可能な状態になってしまった場合の対処法として、任意売却について解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債がある家を、借り入れをしている金融機関の合意を得て売却する制度です。
通常、家を売却する際には住宅ローンを完済しなくてはなりません。
これは、住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されており、抵当権を解除するにはローンの完済が条件となっているからです。
一般的には家の売却代金で住宅ローンを完済しますが、住宅ローンの残債が売却価格を上回るケースでは通常の売却はできません。
そこで、住宅ローンが返済不可能となり滞納してしまった方や、家の売却代金と手持ちの資金を合わせても住宅ローンを完済できないという方は、任意売却を利用することで家の売却が可能となります。

任意売却のメリットとは

競売では、契約不適合責任が問えないなど購入者のリスクが大きいため価格が安くなりますが、任意売却では一般的な市場価格に近い金額で売却することも可能です。
少しでも高く売ることできれば、売却後に残る借金を減らすことにもつながります。
また、任意売却では売却後に残った借金を分割で返済できるよう交渉できたり、場合によっては引っ越し代金を家の売却代金から捻出できたりと、債務者にとってメリットの大きい制度といえるでしょう。
そのため、住宅ローンが返済不可能となってしまったからと競売にかけられるのをただ待つのではなく、競売の入札が始まる前に任意売却をするために行動することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの返済が苦しいと感じたときには、早めの行動が大切です。
もし返済不可能となり滞納してしまったのなら、すぐにでも任意売却の手続きを開始しましょう。
私たち「ERA　LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」では、野洲・守山・近江八幡エリアで不動産売却のお手伝いをしています。
住宅ローンの返済が苦しい方や、任意売却をご検討中の方も、ぜひ弊社へご相談ください。