離婚時の不動産売却の方法とは？財産分与の注意点を解説

離婚を機に、不動産売却を検討する方は少なくありません。
離婚時の不動産売却では、財産分与の方法や共有名義になっている場合の手順など、いくつかの注意点について知識を持っておくと安心です。
そこで今回は、離婚にともなう不動産売却での注意点や売却方法の選択肢、そして媒介契約の種類について解説します。
野洲、守山、近江八幡エリアで離婚時の不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

財産分与とは？離婚時に不動産売却をする際の注意点

離婚のタイミングに合わせて不動産売却をするというケースは珍しくありません。
しかし、離婚を進めている時期はただでさえ疲労やストレスが溜まりやすい期間といえます。
そんななかでの不動産売却は離婚相手とのトラブルにも発展しやすいため、しっかりと注意点やポイントを理解したうえで売却を進めましょう。
数ある注意点のなかでも、とくに気を付けたいのが財産分与についてです。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻期間に二人で協力して築いた財産を、離婚の際に夫婦で分配することです。
財産分与の対象は預金や現金だけでなく、不動産、自動車、生命保険積立金、家財道具、家電製品など、あらゆる財産が含まれています。
不動産は現金のようにそのまま分配することができないため、不動産売却で現金化してから財産分与を進めましょう。
不動産売却で財産分与をするときの注意点1：財産分与の対象にならない不動産がある
どちらかの親から相続した不動産や贈与によって得た不動産は「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象にはなりません。
また、別居後にどちらかが購入した不動産も、二人で協力して築いた資産とはいえないため財産分与の対象外です。
不動産売却で財産分与をするときの注意点2：財産分与を求める権利には期限がある
相手に財産分与を求める権利を「財産分与請求権」といいます。
この請求権は、離婚が成立した日から2年で消滅してしまうため注意しましょう。
不動産売却で財産分与をするときの注意点3：不動産が共有名義になっている
不動産売却は、名義人でなければ進めることができません。
夫婦共有名義になっている場合は、双方の同意がなければ不動産売却は難しいと考えておきましょう。
自分の持分割合だけを売却することも可能ですが、売却後にトラブルを生むリスクが高くなるためおすすめできません。
また、別居が開始されたあとでは売却に向けての話し合いやスケジュールの調整が難しくなってしまいます。
可能であれば、同じ家に住んでいる間に不動産売却を進めておきましょう。
不動産売却で財産分与をするときの注意点4：財産の分与は離婚成立後におこなう
不動産売却については早めの行動を推奨しますが、財産分与は離婚が成立したあとに進めることをおすすめします。
婚姻関係にある状態で財産を分けると「贈与」とみなされてしまうからです。
贈与の場合は受け取った側に贈与税が課せられるため注意してください。

不動産売却をせずに財産分与をする場合の注意点とは

離婚後も、どちらかがそのまま不動産に住み続けるというケースがあります。
その場合は、住み続ける側の方が、現金化して財産分与していたら受け取っていたであろう額を相手に支払わなければなりません。
支払う側はまとまった額の現金が必要になるため、注意が必要です。

離婚時に不動産売却をする2つの方法とそれぞれの注意点

不動産売却にはいくつかの方法があることをご存じですか？
ここでは、一般的な売却方法の「仲介」と、不動産会社による「買取」という方法についてご説明します。
方法ごとにメリットや注意点が異なるため、違いを比較しながら最適な売却方法を検討してください。

不動産売却の方法1：仲介

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや売買契約の取りまとめを不動産会社が中心となって進める売却方法のことです。
多くの方が不動産売却の際に選択する、一般的な方法ともいえます。
仲介を選ぶ最大のメリットは、自分の納得がいく価格での不動産売却を目指せる点ではないでしょうか。
売却に必要な期間は買取より長くなりますが、一般的な市場価格での売却を目指すことができます。
注意点としては、買主がいつ見つかるのかわかりにくいことや、売買契約が成立したら不動産会社に対する仲介手数料が必要なことです。
仲介の場合、売却までに要する期間は平均で3か月から半年ほどだとされています。

不動産売却の方法2：買取

買取とは、不動産会社が買主となり、売主から不動産を直接購入する方法のことです。
買主を探す必要がないため、最短数日で不動産売却が完了するケースもあります。
注意点としては、売却価格が一般的な市場価格と比べて1割から3割ほど安くなることです。
しかし、売買契約を締結する際に仲介手数料を支払う必要はありません。
また、買取では売却後の契約不適合責任が免除されるケースが多くなっています。
契約不適合責任とは、契約書の内容と実際に売却した不動産の状態が異なった場合、買主が売主に対して契約解除や損害賠償を求められる権利のことです。
買取をおこなう不動産会社は、買取した不動産にリフォームなどをおこなってから、新たな買主に売却することを前提としています。
そのため、買取時になにか不具合などがあったとしても、問題になることはありません。
契約不適合責任によるトラブルを回避できる点は、買取の大きなメリットだといえるでしょう。

「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべき？

それぞれのメリットや注意点をふまえると、時間がかかってでも高く売りたいという方であれば仲介が、売却価格にはこだわらないので短期間で売却したいという方であれば買取が適していると考えられます。
離婚後は新たな生活環境を整えるための資金が必要になるため、可能であれば仲介による売却がおすすめです。

離婚時の不動産売却で知っておくべき媒介契約の種類と注意点とは

仲介で不動産売却を進める場合は、媒介契約が必要になります。
媒介契約とは、不動産売却の仲介を依頼するために、売主が不動産会社と締結する契約のことです。
媒介契約にも3つの種類があり、それぞれメリットや注意点が異なります。
売却する不動産の特徴などと照らし合わせながら、最適な媒介契約について考えてみましょう。

媒介契約の種類1：専属専任媒介契約

3種のなかで、もっとも拘束力が強い媒介契約です。
専属専任媒介契約では、並行して別の不動産会社と契約を結ぶとができません。
また、売主が買主を見つけたとしても、売買契約を直接結ぶことが禁じられています。
不動産会社から売主への業務報告が週に1度以上と義務付けられていることなどからも、短期間で集中的に売却活動を進めたい方におすすめの媒介契約だといえるでしょう。

媒介契約の種類2：専任媒介契約

専任媒介契約では、別の不動産会社と並行して契約を結ぶことはできませんが、ご自身で見つけた買主と売買契約を結ぶことは認められています。
売主への業務実績報告は2週間に1度以上と義務付けられているため、専属専任媒介契約と比べると少しゆっくりとしたペースに感じるかもしれません。

媒介契約の種類3：一般媒介契約

複数の不動産会社と並行して契約することができるため、物件情報を広く周知することができます。
もちろん、ご自身で買主を見つけた場合は、直接契約を結ぶことが可能です。
売主に対する拘束力がない一方、不動産会社にも業務報告義務などが発生しません。
そのため、好条件の不動産をじっくりと売却したい場合などにおすすめの媒介契約です。

まとめ

離婚の際の不動産売却は、離婚の手続きや引っ越しの準備など、いろいろな作業と同時に進める必要があります。
だからこそ正しい方法や注意点の知識をつけたうえで、効率的な不動産売却を目指しましょう。
野洲、守山、近江八幡エリアで離婚にともなう不動産売却をお考えの方は「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」までお気軽にご相談ください。