相続した不動産を売却！その際の流れや注意点を解説！

相続した不動産を売却する場合、相続してから売却するまでにさまざまな手続きが発生します。
なかには期限が設けられている手続きもあるため、あとで慌てないよう、不動産相続から売却までの流れを把握しておくことがおすすめです。
この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れや注意点を解説します。
野洲、守山、近江八幡にお住まいで、相続不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産の売却方法：全体の流れ

まずは、相続が発生してから不動産を売却するまでの流れをご紹介します。
必要書類についてもあわせて確認しておきましょう。

相続発生から売却までの流れ

被相続人が死亡して相続が発生してから、不動産を売却するまでの流れは以下のとおりです。

• 死亡届の提出後に遺言書の有無を確認する
• 相続人と相続財産の確定をおこなう
• 相続人全員で遺産分割協議をおこなう
• 売却する不動産の名義を変更する
• 不動産売却をして利益を分割

まず初めにおこなうのが、死亡届の提出です。
死亡届は、被相続人が死亡してから7日以内に提出しなければなりません。
提出先は、被相続人の本籍地もしくは死亡地、届出人が住む地域の役所です。
続いて、有効な遺言書がないか確認します。
遺言書がある場合には、その内容に沿って相続を進めていきますが、遺言書がなければ相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。
遺産分割協議とは、遺産をどのようにして分割するか、相続人で話し合うことです。
遺産分割協議の手順や注意点については、後ほど解説します。
遺産分割協議を終えたら、相続登記をおこないます。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更することです。
その後は、不動産の売却を不動産会社に依頼して、無事に売却できたら、遺産分割協議で決めたとおりに売却代金を分割します。

不動産を相続する際に必要な書類

不動産を相続する際には、多くの書類が必要になります。
手続きをスムーズに進めるためにも、どのような書類が必要なのか把握しておきましょう。
ここでは、遺言書がない場合に必要な書類をご紹介します。

• 相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡日以降のもの）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の出生から死亡時までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 遺産分割協議書など

相続人が遠方にいる場合には、戸籍謄本を郵送で送ってもらわなければなりません。
相続人が多いほど書類の収集に時間がかかるため、相続が発生したら早めに書類の準備をおこないましょう。

相続した不動産の売却方法：遺産分割協議

前述したように、有効な遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
まずは遺産分割協議とはなにか、どのような流れで進めていけば良いのかを解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、被相続人の遺産をどのように分割するか、相続人全員で話し合うことです。
遺産分割協議は、必ず相続人全員でおこなわなければなりません。
だれか1人でも欠けた状態でおこなわれた協議に関しては、無効となってしまいます。
ただし、全員が1つの場所に集まって協議をしなければならないということではありません。
相続人が遠方にいて、協議に参加できないこともあるでしょう。
このような場合は、電話やメールなどを使って話し合うことも可能です。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議は、以下のような流れに沿って進めていきます。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録の作成
• 相続人全員の同意を得る
• 遺産分割協議書を作成

はじめにおこなうのが、相続人の確定です。
誰が相続人に該当するのか調べてからでないと、協議を始められません。
相続人を調べるには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を辿っていくと確実です。
相続人が確定できたら、続いて相続財産も確定させます。
被相続人から相続するのは、プラスの財産だけではありません。
未払金や借金などの債務も引き継ぐことになるため、それらをすべて探し出す必要があります。
相続財産をすべて確定させたら「財産目録」を作成します。
財産目録とは、相続する財産のすべてを一覧にしたものです。
財産目録があると手続きがスムーズに進むため、なるべく作成しておくようにしましょう。
以上が遺産分割協議の事前準備で、ここからは実際に話し合いが始まります。
遺産分割協議でもっとも重要なのは「相続人全員の同意が必要」ということです。
誰か1人でも反対する方がいれば、協議を進めることはできません。
全員が納得できるような遺産の分割方法を決める必要があります。
話し合いがうまくまとまり全員が納得したら、協議の内容を「遺産分割協議書」として残し、遺産分割協議は終了です。

不動産が含まれているときの遺産分割方法

不動産は現金のように公平にわけられないため、遺産分割においてもっとも揉めやすいといわれています。
遺産に不動産が含まれている場合、どのように分割したら良いのでしょうか？
不動産の分割方法には、おもに以下の4つがあります。

• 現物分割：不動産を相続分に従ってそのまま分割する方法
• 代償分割：特定の相続人が不動産を取得して、ほかの相続人には代償金を支払う方法
• 換価分割：不動産を売却して金銭に換えたうえで分割する方法
• 共有分割：不動産を分割せずに共有状態のまま所有する方法

上記のなかで、不動産の分割時にもっとも利用されている手段が「換価分割」です。
不動産を売却して現金に換えることで、均等にわけられるようになります。
相続財産に不動産が含まれている場合には、換価分割を最優先に話し合いを進めると良いでしょう。

相続した不動産の売却方法：注意点

最後に、相続した不動産を売却する際に気を付けたいポイントを解説します。
また、揉めやすいとされる遺産分割協議についての注意点もあわせて確認しておきましょう。

相続登記は必ずおこなう

はじめに解説したように、相続した不動産を売却するには相続登記が必要です。
基本的に、不動産を売却できるのは名義人のみです。
相続登記をおこなわずに放置した場合、不動産は相続人全員の共有財産とみなされます。
共有状態の不動産は、単独で売却、解体、活用がおこなえません。
たとえば、建物の維持管理が困難になり売却したいとなった場合、相続人全員から同意を得る必要があります。
肝心なときに不動産を売却できず、空き家のまま固定資産税だけを払い続けなければならないケースも少なくありません。
不動産を譲り受けたら、相続登記の手続きは忘れずにおこないましょう。

行方不明者を除いての遺産分割協議は認められない

たとえ連絡がつかない行方不明者であっても、相続人である以上、遺産分割協議から除外することはできません。
ただし、行方不明になってから7年以上、または危難が去って1年間生死不明の場合には「失踪宣告」を申し立てることで解決できます。
失踪宣告とは、いなくなった方を死亡したとみなす制度です。
また、行方不明から7年未満であっても「不在者財産管理人の選任」を申し立てれば協議を進められます。
いずれの方法も、家庭裁判所へ出向き、手続きをおこなう必要があります。

まとめ

不動産を相続してから売却するまでに、多くの手続きが発生します。
必要書類も多いため、戸惑うことも少なくありません。
不動産を相続してから売却までスムーズにおこないたいのであれば、不動産会社に相談しながら手続きを進めることがおすすめです。
私たち「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」は、野洲、守山、近江八幡を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
相続不動産の売却でお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。