不動産を売却するときに締結する「媒介契約」とは

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つける方法が一般的です。
この際に不動産会社と締結する契約を「媒介契約」と言いますが、媒介契約には3つの種類があることをご存じでしょうか。
3つの契約には、それぞれのメリットや注意点がありますので、事前にしっかりと理解するようにしましょう。
この記事では、媒介契約とは何か、それぞれの契約のメリット・デメリットや注意点についてご紹介します。
野洲市、守山市、近江八幡市で不動産の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却するときに締結する「媒介契約」とは

媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に不動産会社と締結する契約のことです。
媒介契約書では、物件の所在地や面積、売却活動の方法、成約した際の報酬金額（仲介手数料）をどのようにするかなどの売却に関する条件が記載され、不動産会社は契約内容に沿った売却活動をおこないます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約があり、それぞれの特徴を理解したうえでご自身に適切な契約方法を選ばなければいけません。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に締結することができる契約です。
また、ご自身で買主を見つけてきた場合には、不動産会社を通さずに買主と直接取引を進めることができます。
契約期間は当事者同士で自由に決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3か月以内が一般的とされています。
一般媒介契約は、3つの契約のなかでもっとも制限が少なく自由度の高い契約方法ですが、指定流通機構（レインズ）への物件登録と不動産会社による販売状況報告が義務化されていません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、ご自身で見つけた買主とは直接取引を進めることができますが、1つの不動産会社としか締結することができない契約方法のことです。
また、契約の有効期限は法律により3か月以内と定められており、3か月が経過すると契約の更新が必要となります。
一般媒介契約よりも制限が増えますが、不動産会社に対してレインズへの登録と販売状況報告が義務として課されます。
不動産会社は売却の依頼を受けた物件の情報を、媒介契約を締結してから7日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上の頻度で売主に販売状況を報告しなければいけません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1つの不動産会社としか締結することができない契約方法です。
それにくわえて、ご自身で買主を見つけてきた場合でも直接取引を進めることができず、必ず契約を締結した不動産会社を通じて売買契約をおこなわなければいけません。
なお、契約の有効期限も専任媒介契約と同様に3か月と定められています。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制限の多い契約方法ですが、契約締結から5日以内にレインズに物件を登録することと、1週間に1回以上の販売状況報告が不動産会社に対して課せられます。

不動産を売却するときに締結する媒介契約のメリット・デメリット

3つの媒介契約には、それぞれのメリット・デメリットがあります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、3つの契約のなかでもっとも制限が少なく、自由度の高い契約方法です。
複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、ご自身でも買主を見つけることができるため、買い手の幅を広げることができます。
その一方で、不動産会社には販売状況の報告が義務として課されないため、不動産会社がどのような売却活動をおこなっているのか、どのような問い合わせが来ているのかを把握しづらいことが大きなデメリットです。
また、複数の不動産会社に仲介を依頼する場合、スケジュールや売却条件の相談などの連絡をすべての不動産会社にしなければいけません。
依頼する不動産会社が増えるほど連絡の手間がかかり、スケジュールや売却条件の調整が複雑になってしまいます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、2週間に1回以上の販売状況報告を受けることができる点です。
定期的に販売状況を把握することができるため、必要なときに効果的な対策を取ることができます。
また、不動産会社1社とのみ締結する契約方法のため、スケジュール調整や打合せなどの手間や負担を少なくすることが可能です。
その一方で、専任媒介契約を締結して不動産を売却する場合、物件情報がレインズに登録されてしまいます。
レインズに物件が登録されることで、売却のチャンスが増える一方、売却している事実が拡散してしまい近所の方に知られてしまうおそれがあるでしょう。
しかし、他社による広告を禁止とするなど拡散を防止する対策はさまざまあるため、不動産会社と話し合いながらレインズ登録の条件を決めることをおすすめします。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の販売状況報告を受けられるため、専任媒介契約よりもリアルタイムで状況を把握することが可能です。
また、専任媒介契約と同様、不動産会社1社とだけ連絡を取りあえば売却を進めることができます。
その一方で、ご自身で見つけてきた買主と直接取引ができず、必ず不動産会社を通じて売却しなければいけないため、この場合でも仲介手数料を支払います。
しかし、買主と直接取引をおこなう場合、契約条件の調整や契約書の作成などのすべての手続きをご自身でおこなわなければいけません。
引き渡し後の大きなトラブルに発展してしまうおそれもあるため、不動産の売却に慣れていない方は、不動産会社と協力しながら売却を進めていくことをおすすめします。

不動産を売却するときに締結する媒介契約の注意点

不動産をスムーズに売却するためには、媒介契約の注意点を把握しておく必要があります。
最後に、媒介契約の注意点について確認していきましょう。

内見や申し込みの調整に気を付ける

複数の不動産会社と媒介契約を締結している場合、それぞれの不動産会社を通して購入希望者が内見に訪れることとなります。
スケジュールの調整をいい加減にしてしまうと、内見の日程が重なり売却がスムーズにいかないこともあるため、注意が必要です。
また、不動産の購入申し込みが同時に入ってくることも想定されます。
申し込みの順番は、申し込みの連絡が早かった順番に決まるのが一般的ですが、複数の不動産会社が売却活動をおこなっていると、不動産会社同士でのもめごとが発生し、大きなトラブルに発展しかねません。
内見や申し込みのスケジュール調整については、すべての不動産会社にこまめに連絡することが求められます。

広告の内容が一致しているかチェックする

不動産会社は、売却活動の一環として広告宣伝をおこない、買主を探します。
複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は、広告の情報が間違いないか、すべての広告内容が一致しているかをチェックすることが必要です。
とくに、土地や建物の面積、価格、築年数など買主が購入に影響を与える情報にずれが生じていれば、買主が混乱することになりかねません。
「聞いてる情報が間違っていて、買主が検討を断念した」となると、売却が長引いてしまうことも考えられるため、注意しましょう。

まとめ

どの媒介契約を締結するかによって売却に影響が生じる可能性があるため、媒介契約についてはしっかりと理解するようにしましょう。
「売却するときにどの契約を締結すれば良いかわからない」とお悩みであれば、「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」にご相談ください。
「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」では、野洲市、守山市、近江八幡市での不動産売却に関するお問い合わせをお待ちしております。