不動産を売却するときに注意が必要な「心理的瑕疵」とは

不動産の売却についてお調べになっているなかで、「心理的瑕疵」という言葉を見たり聞いたりしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
心理的瑕疵のある物件は、通常の不動産売却よりも売却が難しくなってしまう傾向があるため、注意が必要です。
そこでこの記事では、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が与える影響や告知義務についてご紹介します。
野洲、守山、近江八幡エリアで不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却するときに注意が必要な「心理的瑕疵」とは

雨漏りが発生したり、シロアリ被害が生じていたりするなど、建物自体に欠陥や不具合があることを「物理的瑕疵」といいます。
これに対して「心理的瑕疵」とは、建物自体には問題がないものの、買主が不動産を購入する際に心理的な抵抗を感じてしまう瑕疵のことです。
読み方は「しんりてきかし」です。

心理的瑕疵に該当するケース

心理的瑕疵に該当するケースとしては、以下のケースが挙げられます。

• 過去に他殺や自殺が発生している
• 火災が発生し、室内が焼失した過去がある
• 物件の周辺に反社会的勢力の事務所や墓地などの嫌悪施設がある

上記のようなケースに該当する物件は、心理的瑕疵物件や事故物件と呼ばれ、たとえ建物自体に欠陥や不具合がなかったとしても、不動産の売却に大きな影響を与えてしまいます。
また、賃貸物件として貸し出す際も周辺相場よりも安い賃料設定になってしまうなどの影響があるため、注意が必要です。

心理的瑕疵の事実は買主に対して告知しなければいけない

不動産を売却する際には、売主と買主が公平な取引を進められるよう、売主は心理的瑕疵がある事実を買主に対して告知しなければいけません。
なお、心理的瑕疵に関する事実を買主に対して告知する際は、口頭で説明するだけでなく、物件状況告知書を作成し、書面をもって説明する必要があります。
万が一、心理的瑕疵の事実を隠したまま取引を進めてしまうと、「契約不適合責任」を問われてしまい、引き渡し後に契約解除や損害賠償を請求されてしまうリスクがあります。

不動産を売却するときに心理的瑕疵が与える影響

不動産を売却する際、心理的瑕疵が不動産の売却に大きな影響を与えてしまうケースは少なくありません。
ここでは、心理的瑕疵が不動産の売却にどのような影響があるのかご紹介します。

売却金額が相場よりも下がってしまう

心理的瑕疵物件を積極的に購入したいと考える買主は少なく、一般的に不動産市場で流通されている物件よりも需要が下がってしまいます。
そのため、心理的瑕疵物件の売却金額は、相場よりも下がってしまうということを念頭においておかなければいけません。
一般的には、自殺の場合で3割程度、他殺の場合で5割程度金額が安くなると考えておく必要があるでしょう。
ただし、すべての心理的瑕疵物件が影響を受けるというわけではありません。
たとえば、立地・設備などの物件自体の条件が良い場合は、心理的瑕疵の大きな影響を受けずにスムーズに取引を進めることができるケースも考えられます。
また、物件の周辺に反社会的勢力の事務所や墓地などの嫌悪施設があることをまったく気にしないという買主もいるかもしれません。
「事故物件だけは絶対に買いたくない」とすべての買主が考えているわけではありませんので、心理的瑕疵物件を売却する際は、何よりもまず不動産会社に売却の相談をすることをおすすめします。

売却期間が長期化してしまう可能性がある

心理的瑕疵は、不動産の売却期間にも大きな影響を与えます。
一般的に、不動産の売却には3か月から半年程度の期間がかかると言われていますが、買主が見つかりづらい心理的瑕疵物件は売却するまでに1年以上の期間を要してしまうということも少なくありません。
ただし、先ほどご紹介した売却金額と同様、立地・設備条件が良ければすぐに買主が見つかる可能性もあります。
心理的瑕疵物件を売却する場合は、心理的瑕疵が与える影響を考慮しつつ、誠実な取引を心がけることが大切です。

不動産を売却するときの心理的瑕疵の告知義務

買主の多くは、心理的瑕疵物件を購入することを不安に思います。
そのため、心理的瑕疵物件を売却する際は、買主に対して心理的瑕疵がある事実を告知しなければいけません。
この義務は「告知義務」と呼ばれ、不動産を売却する際に心理的瑕疵の事実を告げずに売却を進めてしまうと、買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。
最後に、心理的瑕疵の告知義務について確認していきましょう。

告知義務に該当するケース

以前は、心理的瑕疵に該当するかどうかに関する明確な定義がなかったため、トラブルになることも少なくありませんでした。
そこで、国土交通省はトラブル防止の目的で2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示し、買主の購入判断に大きな影響を与える場合は、告知義務が発生するとしています。
このガイドラインによると、他殺や自殺などの事件性がある死亡や、火災などが原因で発生した事故死については告知義務が発生し、売主は買主に対して心理的瑕疵の事実を告げなければいけません。
その一方で、老衰や持病による病死などの自然死、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死は告知義務に該当しないとされています。
ただし、たとえ自然死や日常生活の中での不慮の死だとしても、長期間にわたって人知れず放置されたことにより特殊清掃や大規模リフォームを実施している場合は、告知義務が発生するため注意が必要です。

告知義務はいつまで発生するか

心理的瑕疵の告知義務はいつまで発生するのでしょうか。
ガイドラインでは、不動産売買において「調査の結果判明した心理的瑕疵の事実」については、すべて買主に告げなければならないとされており、心理的瑕疵の告知義務に関する期限は明確に設定されていません。
ここでの調査とは、不動産会社がおこなう販売活動・媒介活動に伴う通常の情報収集などの調査をことを指します。
不動産会社から心理的瑕疵に関するヒアリングがあった際は、事実を隠すことなく正直に答えるようにしましょう。

まとめ

今回は、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が与える影響や告知義務についてご紹介しました。
心理的瑕疵物件は、売却金額が相場よりも安くなってしまったり、売却期間が長引いてしまったりするおそれがあるため、心理的瑕疵の事実を知られずに売却したいとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、心理的瑕疵の事実を隠したまま取引を進めてしまうと、損害賠償や契約解除を請求されるおそれがあるため注意が必要です。
また、事件性のない自然死については原則的に売却時の告知義務には該当しませんが、状況によっては告知しなければならなくなる場合もあります。
心理的瑕疵物件を売却する際は、必ず不動産会社と相談しながら売却を進めていくようにしましょう。
「ERA LIXIL不動産ショップ　株式会社オフィス笑夢」では、野洲市、守山市、近江八幡市を中心に不動産売却に関するご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。